COMPRAR CASA EN SAN MIGUEL DE ALLENDE – GUÍA PARA COMPLETA
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Si está pensando comprar casa en San Miguel de Allende, llegó al lugar indicado
Comprar una casa en San Miguel de Allende va más allá de hallar la propiedad indicada.
En cambio, comprar una casa siempre remite a un proceso por el cual usted debe pasar, y que puede ser muy sencillo, o muy complicado.
Es por ello que he preparado esta guía de consejos, con los cuales usted podrá guiarse al momento de comprar su casa, mansión, rancho o lote en San Miguel de Allende, y en consecuencia tener una buena experiencia.
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Comprar casa en San Miguel de Allende 2021
San Miguel de Allende tiene un mercado inmobiliario muy activo. Tanto en casas pequeñas como en grandes propiedades, departamentos, terrenos, ranchos, viñedos, venta directa de propietarios. Por ello, es que los posibles compradores se van a topar con toda clase de vendedores. Así como con personas que supuestamente le van a conseguir la propiedad indicada.
Sin embargo, esto no es tan sencillo, ya que los procesos no siempre se encuentran a la mano de los vendedores. Por ello:
Verifique si está tratando con un profesional inmobiliario
No se ponga en manos de la primera persona que se ofrezca a ayudarlo. Pregunte y entérese si es realmente un asesor inmobiliario, y si cuenta con licencia para realizar dicha actividad. En México la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), avala la capacidad y el profesionalismo de quienes se dedican a esta actividad.
Además, es conveniente que pregunte por su experiencia en el ramo. Y si trabaja de manera independiente o al amparo de una firma inmobiliaria. De ser este último el caso, averigüe siempre que sea posible entre sus conocidos, la reputación y comentarios acerca de la persona, así como de la firma que representa.
No brinque de agente en agente y de oficina en oficina
El comprador inexperto o primerizo comete comúnmente el error de pensar que para cada casa deberá tratar con un asesor inmobiliario particular. O peor aún, que si trata directamente con el propietario logrará un mejor precio al no hacer uso de intermediarios. ¡Error! Si usted hizo la labor correcta que se menciona en el punto anterior, estará en manos de alguien que con seguridad deberá conocer todo el inventario inmobiliario del mercado. Y sabrá identificar de inmediato cuáles propiedades se podrían adecuar a sus necesidades y presupuesto. ¡Usted NO!
Evítese también ir de oficina en oficina en busca de qué o cuál casa promueve cada uno para ver si tienen una que le pueda interesar. La ventaja de tratar con un profesional es que no solo conoce el inventario propio, sino también el de cada una de las demás oficinas inmobiliarias. Usted se ahorrará mucho tiempo y tendrá acceso a más opciones con el menor esfuerzo. Pues su asesor inmobiliario se encargará de organizar la visita a la propiedad especifica de su interés, o a varias de ellas que puedan ser de su agrado, coordinando con los colegas inmobiliarios, días, recorridos y horarios.
En este sentido, no trabaje o intente trabajar al mismo tiempo con más de un asesor inmobiliario. Esto lo único que hace es confundir a los compañeros entre sí. Y a usted a ponerse a veces en situaciones incómodas cuando resulta que al llegar con uno de ellos a una propiedad se encuentra ahí con otro asesor que ya le había mostrado la misma casa. Usted debe saber que como afiliados a la AMPI, los asesores inmobiliarios de San Miguel de Allende tienen acuerdos de colaboración en donde antes que pelear por una comisión, prefieren compartirla y darle un mejor servicio al cliente.
Realice su oferta de compra por escrito
Si ha llegado al punto en el que se decidió ya por una propiedad, siempre tiene la oportunidad de hacer un ofrecimiento por debajo del precio por dicha casa. Para evitar confusiones en los términos, cantidades, condiciones, etc., en las que ofrece usted hacer la compra es preferible hacerlo de manera seria y formal por escrito. Su asesor inmobiliario le ayudara con eso. Tenga en cuenta que aún aceptada su oferta, mientras no exista un depósito de por medio, la propiedad seguirá en el mercado y podría ser vendida por su propietario en cualquier momento.
Si intenta lograr una gran rebaja del precio, prepárese probablemente para una contraoferta por parte del propietario. Y un ir y venir de estira y afloja hasta llegar a un acuerdo en el precio final. Hasta hace poco la mayoría de las operaciones se cerraban en un promedio de 5% por debajo del precio inicial. Sin embargo, este margen durante el 2020 se ha visto disminuido hasta en un 20% o más en algunos casos. Dependiendo de la necesidad del vendedor y de la propiedad. Si la casa en cuestión está en una ubicación muy deseada, y/o en un precio adecuado al mercado actual, es mejor ser razonable al momento de poner una oferta ya que se corre el peligro de que llegue alguien más y la gane.
Firme un contrato privado de compraventa y haga un depósito
Por muy rápido que se quiera llevar a cabo una venta formal ante notario, esto puede llevar al menos un par de semanas, sino es que un par de meses dependiendo de las condiciones particulares de cada caso. Es por esto que para la seguridad y tranquilidad, tanto del comprador como del vendedor, lo recomendable es plasmar en un contrato privado todos y cada uno de los detalles de la transacción, definiendo cómo y cuándo se realizará un depósito que en San Miguel de Allende frecuentemente es por lo menos del 10% del precio acordado. Las condiciones que ambas partes deben cumplir, así como las fechas y pormenores de cada aspecto deberán ser perfectamente específicadas en este documento, incluyendo gastos y obligaciones para cada uno.
Antes de comprometerse con fechas de escrituración, depósitos, pago final, etc., asegúrese con su asesor inmobiliario de conocer todos y cada uno de sus gastos, tiempos, y sobre todo la documentación que requerirá para llevar a cabo la operación. En ocasiones, no es suficiente tener el dinero a la mano, se requiere de tiempo para juntar documentos y requisitos que en su momento el notario solicitará y si no se tienen en orden pueden demorar y retrasar las fechas a las que se comprometió. No se exponga a caer en un incumplimiento de contrato.
Use cuentas de seguridad
Por ningún motivo haga depósitos directamente a la cuenta del propietario, tampoco deje dinero en efectivo, cheques firmados, cheques de caja, o cualquier otro tipo de “depósito”, ni en manos del asesor inmobiliario, ni en la oficina de bienes raíces, ni tampoco en manos de ningún notario. Ninguna de estas personas esta autorizado por Ley a realizar funciones de depositarios en las transacciones inmobiliarias, ni en San Miguel de Allende, ni en ningún lugar de la República Mexicana.
Ya que usted se está convirtiendo en un comprador sofisticado aprenderá que existen cuentas de seguridad que se pueden contratar para eventos únicos y que son pagadas por mitades iguales entre Comprador y Vendedor. Este tipo de cuentas garantiza al Comprador que la propiedad será quitada del mercado, dándole la seguridad de que “ya hay un trato”; y por otro lado, le da también la tranquilidad al Vendedor de que su casa se dejará de promover pero que ya existe dinero de por medio, que aunque NADIE puede tocar, ni retirar, se encuentra ya en manos de una institución autorizada para resguardarla y liberarla cuando se cumplan todos los términos del Contrato Privado.
Inspección
Algo que pocas personas saben antes de comprar una casa en San Miguel de Allende. Es que aún cuando a simple vista las condiciones de la propiedad sean excelentes, es recomendable pagar una inspección por parte de un profesional en la materia.
A esto se le llama inspección. Y consiste en la revisión de aspectos básicos estructurales, eléctricos, hidráulicos y de sistemas que le indiquen si el funcionamiento y condición real de la propiedad es adecuada. O si pudiera encontrarse más adelante con algún problema serio y costoso en su reparación. Ya que es opcional para el Comprador el pago de esta inspección también es recomendable solicitar a su asesor inmobiliario la recomendación de por lo menos 3 personas y hablar con ellas para determinar con quién hacer dicha revisión.
A menos que se llegue a un acuerdo entre Comprador y Vendedor de qué y en qué cantidades las reparaciones pueden ser responsabilidad del Vendedor, el Comprador siempre podrá retirar su oferta sin penalidad alguna, aunque normalmente las partes establecen un tope para las reparaciones, o la negociación de su pago si estas rebasan esa cifra.
Desde luego, pueden encontrarse casos en los que el Vendedor hace una venta estableciendo que dicha venta se hace tal y cómo se encuentra la casa. Lo que significa que sin importar que pudiera encontrar el inspector, no se hará responsable de ninguna reparación. En casos como este, si usted opta por la inspección será únicamente para propósitos informativos. Nuestra recomendación es que la inspección se realice de inmediato una vez aceptada la oferta, así si no hay reparaciones mayores podrá realizar la transferencia el depósito con la mayor tranquilidad.
Revisión de documentación
Tan importante como el punto anterior. La revisión de toda la documentación de la propiedad es fundamental para asegurarse de que quién vende es efectivamente el dueño de dicha propiedad. Que tiene la capacidad jurídica para venderle, que su superficie es la que le están vendiendo, que la propiedad no tiene ningún tipo de gravamen o que jurídicamente no hay algún tipo de problema que se pudiera transmitir al nuevo propietario sin que este lo supiera.
Por esta razón, asegúrese de pedir a su asesor inmobiliario copia registrada de la escritura de la propiedad, último recibo predial en el que pueda cotejar que las medidas de terreno y construcción son correctas. También resulta importantísimo el Certificado de Libertad de Gravamen, donde se muestre que no hay afectaciones en la propiedad y si quien le vende está casado(a), asegúrese de que su cónyuge firme la escritura de venta en caso de que estuvieran casados por bienes mancomunados.
Estas serían algunas recomendaciones generales, aunque lo más adecuado sería hablar con un abogado y no quedarse únicamente con la opinión de su asesor inmobiliario. Recuerde que su actividad principal es la venta de propiedades no la asesoría jurídica. Tanto para la inspección, como para la revisión documental y algunos otros temas específicos como la realización de poderes, obtención de créditos bancarios, etc. establezca siempre una fecha razonable para su cumplimiento. No deje fechas abiertas e inciertas que le impidan en el futuro saber si alguna de las partes está cayendo en incumplimiento o no.
Recorrido Final
Tómese el tiempo de realizar un último recorrido al menos un día antes de la firma final ante el notario elegido para la compraventa definitiva para asegurarse de que la propiedad está en orden, de que esta limpia y sin muebles. De haberse realizado una compra que incluya inmobiliario, cheque que todo el mobiliario se encuentra en la propiedad y que todas las cuentas de servicios, así como la liquidación a empleados ha sido realizada y los pagos se encuentran al día.
Firma de escritura y formatos finales
Asegúrese de llevar con usted identificaciones oficiales en original ya que, aunque usted haya proporcionado copia de estas con antelación, el notario probablemente solicitará originales para su cotejo, también lleve con usted una hoja con el concentrado de toda su información personal tales como, numero de identificación, RFC, CURP, originales de poderes y/o acta de matrimonio (si es el caso), una dirección de contacto, mail, teléfono, etc.
Si en cualquier momento durante la lectura de la escritura usted no comprende algo, tiene todo el derecho a parar la lectura y hacer todas las preguntas que necesiten respuesta hasta que usted quede perfectamente entendido de todo lo que se está leyendo. No olvide firmar como firma en todos sus documentos oficiales y cerciórese de recoger su escritura debidamente registrada ante el REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD (RPP) en el tiempo que el Notario le señala que puede hacerlo.
Escritura registrada
Por último, cuando usted recoja su escritura inscrita en el RPP, debe estar seguro de que esta incluya: La inscripción, el CFDI (Cedula Fiscal Digital por Internet) que viene a ser su recibo o factura que comprueba la cantidad que usted pago por la propiedad, el recibo de Pago del ISABI (Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) y el recibo de honorarios del Notario. Todos estos comprobantes de gasto le serán indispensables para evitar o reducir altos pagos de impuestos el día de mañana que usted decida vender.
Si usted se auxilió en todos y en cada uno de estos pasos de su asesor inmobiliario… Felicidades, es usted un comprador que no juega con su patrimonio. ¡A disfrutar de su nuevo hogar!
Comprar Casa en San Miguel de Allende.